פסק-דין בתיק ע"א 1869/05

השופט י' כהן:

א. מבוא

1.       ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בחיפה ( כב' השופטת ר' למלשטרייך - לטר) מתאריך 1.8.2005 בתיק אז' 9613/96.

          פסק הדין בבית המשפט קמא ניתן על סמך תצהירי הצדדים והמסמכים שצורפו להם, וטענות שטענו ב"כ הצדדים, ומבלי שהמצהירים נחקרו על תצהיריהם.

2.       המערערים רכשו דירת מגורים מבני הזוג צירל ואברהם כהן, והחוזה שנכרת בין הצדדים נערך על ידי המשיב, אשר פעל בשם שני הצדדים כאחד. לטענת המערערים, המשיב התרשל כלפיהם בעריכת החוזה, ובעקבות התרשלותו נגרמו להם נזקים שונים. בית המשפט קמא דחה טענות המערערים נגד המשיב וקבע, כי המשיב לא התרשל בעריכת החוזה, ועל כן דחה את תביעת המערערים.

          מכאן הערעור שלפנינו.

3.       במקור הוגשה התביעה אף נגד המוכרים, בני הזוג כהן, ובתאריך 4.7.2001 ניתן נגדם פסק דין (על ידי כב' השופט א' שאנן) בו חויבו בני הזוג כהן לשלם למערערים סך 142,553 ש"ח.

          דא עקא, שבני הזוג כהן הוכרזו כפושטי רגל, ועל כן אין המערערים יכולים לממש את פסק הדין.

ב. הרקע העובדתי

4.       בחוזה אשר נערך על ידי המשיב, בתאריך 21.6.1992, תוארה הדירה שהמערערים רכשו מבני הזוג כהן בפסקת ה"הואיל" הראשונה. נקבע באותה פיסקה, כי "המוכר הינו הבעלים הרשומים והמחזיקים הבלעדיים של דירה בת 5 חדרים בקומה שניה בבניין הבנוי על חלק מחלקה הידועה כגוש מס' 18175 חלקה מס' 59 תת חלקה 1 והנמצאת בנהריה, רח' קפלן 12".

          כל מי שעסק בעריכת חוזי מכר דירות קולט על נקלה, כי הבנין בו רכשו המערערים את דירתם רשום כבר כבית משותף (ומכאן נובע מספר תת החלקה), אלא שלפי תיאור הממכר, המערערים אינם רוכשים את הדירה הרשומה בספרי המקרקעין (תת חלקה 1) אלא רק חלק הימנה (ונאמר במפורש: "חלק").

5.       מהראיות שהונחו על שולחנו של בית המשפט קמא מתבררת התמונה הבאה. בחלקה 59 בגוש 18175 היו בנויים שני בתים, שנרשמו כבית משותף אחד. אחד מהבתים, שהיה רשום בבעלות בני הזוג כהן, סומן בפנקס הבתים המשותפים כתת חלקה 1, והבית השני, שהיה רשום בבעלות יעקב ונעמי אסולין, סומן כתת חלקה 2. בני הזוג אסולין הגדילו את הבית שהיה רשום כתת חלקה 2, והוסיפו ליחידת הדיור שהיתה בו שתי יחידות דיור נפרדות נוספות. בני הזוג כהן ביקשו אף הם לנצל את אפשרויות הבניה במקום, ובנו מעל לדירה המקורית בבית שהיה בבעלותם (תת חלקה 1) דירה נוספת. ואולם, ההיתר לבניית הדירה הנוספת לא התבקש כהיתר לבניית יחידת דיור נוספת אלא כהיתר להרחבת הדירה הקיימת. זאת ועוד, בשלב מאוחר יותר, ביקשו בני הזוג כהן לבנות דירה שלישית, ולצורך בנייתה הגישו בקשה נוספת להיתר בניה, ואף בבקשה זו לא התבקש היתר לבניית יחידת דיור נוספת, אלא הרחבה נוספת של הדירה הקיימת (עדיין תת חלקה מס' 1).

          החשיבות שיש להיתר בניה המתיר בניית יחידת דיור נפרדת, לעומת הרחבת דירה קיימת, מקורו בכך שלבניית דירה נפרדת יש צורך לקיים תנאים שונים, שבדרך כלל עולים ממון. כך למשל, המבקש לבנות דירה נוספת חייב לבנות לדירה הנוספת מקלט או מרחב מוגן דירתי (דמתקרא "ממ"ד"). לעומת זאת, מי שמבקש להרחיב את דירתו הקיימת, אינו חייב בבניית מקלט או ממ"ד, שהרי כזה או כזה כבר קיים בדירתו. יתרה מזאת, מי שמרחיב את דירתו לא צפוי להתקל בקושי לחבר את דירתו לרשת החשמל, ולעומת זאת, מי שמבקש לחבר דירה חדשה ונוספת לרשת החשמל, חייב להמציא לחברת החשמל אישור אכלוס (דמתקרא "טופס 4"). ואולם, מי שקיבל היתר בניה להרחבת דירתו, ספק אם יקבל אישור מהוועדה המקומית לאכלוס דירה נוספת ונפרדת שנבנתה בבניין. זאת ועוד: לצורך תיקון צו רישום הבית המשותף, יש צורך להמציא למפקח על רישום המקרקעין אישור הרשות המקומית והוועדה המקומית, אך ספק אם אלה תמסורנה אישורים שכאלה אם יתברר להן שהבניה בוצעה בסטיה מהיתר הבניה, שהרי המבקש ביקש וקיבל היתר להרחיב את דירתו, והנה לפתע מבקש הוא לרשום את דירתו כשתי יחידות דיור נפרדות.

6.       החוזה שנערך על ידי המשיב, התייחס למכירת הדירה השניה מבני הזוג כהן למערערים, היא הדירה שנבנתה מעל לדירה הראשונה שהייתה בבניין.  עתה ברור מדוע בפיסקת ה"הואיל" הראשונה תוארה הדירה הנמכרת כ"חלק" מתת חלקה מס' 1, שכן היתר הבניה ניתן להרחבת תת חלקה מס' 1 ולא לבניית הדירה אותה רכשו המערערים, כדירה נפרדת. זאת ועוד, בעת שנכרת החוזה, המוכרים, בני הזוג כהן, בנו את הדירה השלישית, אף היא כהרחבה לדירה הראשונה (תת חלקה מס' 1).

ג. טענות המערערים

7.       המערערים טוענים, כי המשיב התרשל בעריכת החוזה, ולא גילה למערערים כי אין הם רוכשים יחידת דיור נפרדת אלא דירה שנבנתה על פי היתר שהתיר להרחיב דירה קיימת. עקב כך, נתקלו המערערים בקשיים ניכרים בדרכם לתקן את צו רישום הבית המשותף, דבר שהיה כרוך במאמצים רבים ובהוצאות נכבדות. עוד טוענים המערערים, כי בשל כך שהמשיב לא גילה להם שמדובר בהיתר בניה להרחבת דירה קיימת, בין היתר משום שהוא לא בדק את המצב, הרי שלדירת המערערים אין מקלט או ממ"ד, הגם שדירתם מצויה בעיר נהריה. כן טוענים המערערים, שהוועדה המקומית אינה מוכנה ליתן להם אישור אכלוס, וכתוצאה מכך חברת החשמל אינה מוכנה לחבר את דירתם לרשת החשמל כיחידת דיור עצמאית, והם מחוברים לרשת החשמל דרך הדירה השלישית שנבנתה מעל לדירתם.

          על כן, בתביעתם עתרו המערערים לכך שהמשיב יחויב לפצותם עבור הוצאות ונזקים שנגרמו להם עד שעלה בידם לרשום את דירתם כיחידה נפרדת בפנקס הבתים המשותפים, וכן עבור נזקים שעדיין נגרמים להם, ועוד ייגרמו להם, בין היתר משום שהם נאלצים לשלם חיובי צריכת החשמל ביחד עם בעלי הדירה השלישית (משפחת אחיו של המערער), דבר הגורם להם לשלם סכומים העולים על צריכת החשמל שהם צורכים בפועל.

ד. פסק הדין קמא

8.       בית המשפט קמא קבע, כי בעת כריתת החוזה בין המערערים ובני הזוג כהן, המערערים ובני הזוג כהן ידעו שהדירה השלישית שהמוכרים התכוונו לבנות, נרכשה על ידי משפחת אחיו של המערער, אך הצדדים לא סיפרו על כך למשיב. לדעת בית המשפט קמא, המשיב "לא הפר את חובת הזהירות המקצועית המוטלת עליו, משלא פנה לחיפושים שונים בעלמא ברשויות השונות טרם עריכת ההסכם, כשטיוטות ההסכם לא נתנו לו כיוון ספציפי כלשהו". עוד הוסיף בית המשפט וקבע, כי "העלמת מידע חשוב על ידי [המערערים] ו[בני הזוג כהן] מעורך הדין טרם עריכת ההסכם, יש בו כדי לנתק את הקשר הסבתי בין פעילות עורך הדין לבין נזק כלשהו, אם נגרם".

          ככל שהדברים נוגעים להליכים הארוכים שהתנהלו בקשר עם תיקון צו רישום הבית המשותף, קבע בית המשפט קמא, כי המשיב התבקש לטפל בתיקון צו הרישום רק בסוף שנת 1993, ומשלב זה ואילך נתקל המשיב במסכת עיכובים, הנובעת מהשתהות בני הזוג כהן ומעיכובים של גורמים אחרים, אשר לא היו בשליטתו.

          לפיכך, וכאמור, דחה בית המשפט קמא את תביעת המערערים נגד המשיב.

ה. טענות הצדדים